Face à un immeuble qui a du mal à se vendre, bon nombre de propriétaires souhaiteraient continuer à le valoriser jusqu’à ce qu’un acquéreur finisse par frapper à la porte.
A côté du bail, une possibilité trop méconnue qui leur est offerte est de recourir au contrat d’occupation précaire qui, comme son nom l’indique, est caractérisé par une certaine précarité et donc, par une possibilité de recouvrer son bien assez facilement.
L’occupation précaire est un contrat innomé conférant à un tiers la détention d’un immeuble déterminé contre le paiement d’un prix.
Cette convention est marquée par certains éléments caractéristiques : « courte durée, indemnité d’occupation (même faible, il en faut une), possibilité de recouvrer la jouissance du bien à tout instant (c’est d’ailleurs ce qui fonde la « précarité » de la convention), caractère provisoire, délai de préavis réduit (mais pas nul pour autant), renon pas spécialement motivé, etc. » (J. HERBOTS, note sous Comm., Gand, 22 décembre 2009, R.G.D.C., 2015, liv. 7, p. 391).
Selon la doctrine, le caractère provisoire de l’occupation que les parties ont en vue est essentiel pour qualifier une convention d’occupation précaire. Par contre, la gratuité (ou non) de l’occupation et sa durée déterminée (ou non) ne sont pas décisives (J. HERBOTS, Le provisoire, indispensable au contrat d’occupation précaire, note sous Comm., Gand, 22 décembre 2009, R.G.D.C., 2011, p. 164).
Parmi les circonstances qui justifient une occupation précaire, la jurisprudence a déjà retenu les situations suivantes :
• la levée d’une promesse unilatérale de vente ;
• l’intention du propriétaire de faire un usage personnel du bien ;
• le retour attendu de l’hôpital du père résident dans l’immeuble ;
• l’intention de vendre du propriétaire (A. PONCHAUT, Les occupations précaires de bâtiments et terrains communaux, UVCW, décembre 2012).
S’agissant du prix, il importe d’avoir à l’esprit que, selon la doctrine, parler de contrat d’occupation précaire n’a de sens que si un prix est convenu. A défaut, si l’immeuble est mis à la disposition de l’occupant à titre gratuit, il s’agira d’un prêt selon l’article 1876 du Code civil.
Par ailleurs, la jurisprudence n’exige pas que le prix de l’occupation soit inférieur à un loyer (Civ. Bruges, 5 février 1999, R.G.D.C., 2001, p. 111).
Toutefois, le paiement d’un prix inférieur à la valeur locative du bien a déjà été retenu comme indice de l’existence d’une occupation précaire (J.P. Bruxelles, 22 décembre 2006, R.G.D.C., 2008, liv.8, p. 486).
Il s’ensuit que le simple fait qu’un montant soit payé au titre de l’indemnité d’occupation ne conduit pas ipso facto à conclure à l’existence d’un bail.
En d’autres mots, pour que l’occupation d’un immeuble consentie à un tiers soit précaire (et donc révocable à tout moment), il ne faut nécessairement qu’elle soit gratuite.
Une indemnité d’occupation (et non loyer) conforme à la valeur locative de l’immeuble peut être réclamé.
Enfin, conformément à la jurisprudence et à la doctrine, le contrat d’occupation précaire confère seulement au preneur précaire le privilège de jouir de la chose jusqu’à la révocation.
De fait, de l’essence même de ce type de contrat à savoir, son caractère provisoire, le donneur de la possession précaire peut à tout moment y mettre fin, pour autant qu’il ne commette pas d’abus de droit.
Ce faisant, il n’est pas tenu d’avancer de raison à cet effet et il n’est pas non plus requis qu’il y ait eu un manquement fautif dans le chef du preneur :
« La simple manifestation de volonté du donneur précaire suffit pour mettre fin à cette possession précaire. Une bonne administration de la justice peut exiger que lors de la révocation, un délai raisonnable soit donné au preneur pour quitter le bien dont il avait la possession précaire » (Civ. Bruges, 5 février 1999, R.G.D.C., 2001, p. 111).
